С 11.01.2018 вступает в силу Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ, за исключением отдельных норм, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.
Полномочия органов государственного жилищного надзора
1. Предмет государственного жилищного надзора дополнен контролем за соблюдением:
1) требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения (постановление Правительства РФ № 491);
2) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (постановление Правительства РФ № 354);
3) нарушений органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ.
Первые два дополнения не являются нововведением, т.к. контроль за соблюдением правил содержания и правил предоставления коммунальных услуг отнесен к предмету государственного жилищного надзора постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493).
Нововведением можно считать третье дополнение, ранее у органов государственного жилищного надзора не было полномочий на проверки в отношении органов местного самоуправления, ресурсоснабжающих организаций, лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, на предмет размещения информации в ГИС ЖКХ.
2. Ведены новые основания для проведения внеплановых проверок органом государственного жилищного надзора (часть 4.2 статьи 20 ЖК РФ):
1) поступление информации о фактах нарушения требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (постановление Правительства РФ № 354).
Таким образом, органы государственного жилищного надзора вновь вправе проводить внеплановые проверки в отношении ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями на предмет правильности начислений платы за коммунальные услуги и качеством предоставления коммунальных услуг.
Напомним, что такое право, а именно проведение проверок в целях защиты прав потребителей, было исключено из компетенции органов государственного жилищного надзора с 01.01.2017 в связи с отнесением таких проверок к исключительной компетенции органов Роспотребнадзора;
2) о фактах нарушения органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, гражданами требований к порядку размещения информации в системе.
Обращаем внимание, что с 01.01.2018 изменилась часть 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ (неразмещение информации в ГИС ЖКХ), рассмотрение дел по которой отнесено к компетенции органов государственного жилищного надзора.
Из круга лиц, подпадающих под действие части 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ, исключены органы местного самоуправления, лица, осуществляющие поставки ресурсов, необходимые для предоставления коммунальных услуг, предоставляющие коммунальные услуги и (или) осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, иные организации, которые обязаны в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации размещать информацию в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Все вышеперечисленные субъекты выделены в новую часть 2 статьи 13.19.2 КоАП РФ. При этом полномочия органов государственного жилищного надзора по рассмотрению дел по данной части не дополнены.
Таким образом, в компетенции органов государственного жилищного надзора по прежнему остается рассмотрение дел по части 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ, но только в отношении физических лиц и должностных лиц (за исключением перечисленных в части 2 названной статьи). Так, неразмещение информации в ГИС ЖКХ влечет предупреждение или наложение административного штрафа на физических лиц в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Общее собрание собственников помещений в МКД
3. Исключены споры по поводу возможности участия лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Теперь данные лица вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
4. Упрощена процедура инициирования проведения общего собрания для собственника помещения. Теперь управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
5. Вместо копий решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме теперь инициатор собрания должен направить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива подлинники указанных документов. При непосредственном способе управления многоквартирным домом указанные подлинники должны быть представлены в орган государственного жилищного надзора.
6. Дополнительно в целях формирования информационной базы с 11.07.2018 вводится обязанность по предоставлению в орган государственного жилищного надзора сведений в случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, а также в случае смены данного способа управления.
Платежные документы
7. Исключена норма, которая вводила с 01.01.2018 возможность в случае неразмещения платежных документов в ГИС ЖКХ вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, в котором были размещены платежные документы.
Штрафы
8. Введен штраф в отношении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы. За данное нарушение перечисленные лица обязаны уплатить штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить.
Аналогичные нормы введены в ЖК РФ за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги. Вместе с тем данные нормы не являются новеллами, так как полностью дублируют положения постановления Правительства РФ № 354.
Техническая документация
9. Восполнен пробел в жилищном законодательстве, теперь обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом имеется не только у сменившейся управляющей компании, но и у ТСЖ, прекратившего свою деятельность в результате смены собственниками способа управления.
При этом поправками в ЖК РФ введена обязанность также наряду с технической документацией передать: иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.
Управление МКД
10. С 12.01.2019 вводится норма, согласно которой управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, но не более одного года.
11. Исключены споры по вопросу с какой даты начинается управление МКД вновь избранной управляющей компанией (по этому вопросу имеется решение Верховного Суда РФ). Поправками в статью 162 ЖК РФ четко определено, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
При этом часть 3 статьи 198 ЖК РФ с 11.07.2018 дополняется нормой, согласно которой в случае непредставления лицензиатом сведений о прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом в порядке и в сроки, которые установлены Минстроем РФ, орган государственного жилищного надзора вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации о включении сведений о многоквартирном доме в данный реестр и (или) об исключении из данного реестра таких сведений по результатам внеплановой проверки, основанием для проведения которой является поступление сведений от иного лицензиата в связи с прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом и заключением такого договора управления с иным лицензиатом. Положения настоящей части распространяются также на случаи изменения способа управления многоквартирным домом и представления в связи с этим в орган государственного жилищного надзора сведений, указанных в частях 6 и 7 статьи 110, частях 7 и 8 статьи 135 ЖК РФ.
Также вводится норма, согласно которой в случае признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом, которое послужило основанием для направления в орган государственного жилищного надзора сведений (о заключении, прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом) изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации вносятся органом государственного жилищного надзора на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда.
Важным нововведением является норма, согласно которой отсутствие в течение шести месяцев в реестре лицензий субъекта Российской Федерации сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, является основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии.
12. Разрешен вопрос правомерности оставления управляющей компанией в своем распоряжении остающейся экономии при выполнении работ по содержанию МКД. Такие действия будут допустимыми при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Данный порядок пока не принят.
13. Теперь лицензия на управление МКД предоставляется управляющей компании сроком на пять лет и продлевается в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Ранее лицензия выдавалась без ограничения период действия.
Важно, что новый пятилетний срок действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами применяется к ранее выданным лицензиям на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и исчисляется со дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ (с 11.01.2018).
14. Лицензию на управление МКД не смогут получить управляющие компании, у которых фирменное наименование тождественно или схоже до степени смешения с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее.
Обращаем внимание, что лицензиаты, не соответствующие на день вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ (с 11.01.2018) указанному выше новому лицензионному требованию, в течение шести месяцев со дня его вступления в силу обязаны внести изменения в свои учредительные документы.
15. Реестр лицензий субъекта Российской Федерации подлежит размещению в ГИС ЖКХ.
16. Введено новое основание для проведения внеплановой проверки в отношении лицензиата, а также РСО и ТСЖ, это - приказ (распоряжение) главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации о назначении внеплановой проверки, выданной в соответствии с частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ.
17. Введены новые основания для исключения сведений о многоквартирном доме или многоквартирных домах из реестра лицензий субъекта Российской Федерации – это:
1) повторное совершение грубого нарушения лицензионных требований в течение двенадцати месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований. Данная норма будет применяться по истечении десяти дней со дня утверждения Правительством Российской Федерации перечня грубых нарушений лицензионных требований;
2) вступление в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
18. Урегулированы последствия исключения сведений о многоквартирном доме или многоквартирных домах из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а именно:
с даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 ЖК РФ;
лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.